«اول حق کمیسیون رو واریز کن، بعدش با صاحبخونه هماهنگ میکنم تا درباره قیمت چونه بزنید.» شاید خواندن این جمله عجیب باشد، اما برگرفته از جملات واقعی و صریح دلالان در برخی از بنگاههای املاک است. کسادی بازار مسکن طی ماههای اخیر باعث شده روند معاملات مسکن به طور کلی تغییر کند و بنگاههای معاملات ملک دلالی را در سطح گستردهای بسط دهند.
یکی از کارهایی که اخیراً از سوی برخی بنگاهها دیده میشود دریافت حق کمیسیون تا چند برابر نرخ تعیینشده اتحادیه املاک است. برخی از آنها اجازه نمیدهند خریدار، صاحبخانه را ملاقات کند و درخصوص قیمت و شرایط خانه چانهزنی کنند، این درحالی است که براساس قوانین، در ابتدا باید خریدار و صاحبخانه یکدیگر را ملاقات کنند و به توافق برسند و درنهایت درآخرین مرحله حق کمیسیون بنگاه پرداخت شود؛ اما برخی از بنگاهها برای سود خود این رویه را به گونهای دیگر اجرا میکنند.
بازار مسکن ماههاست در رکودی سنگین فرورفته است. قیمتهای بالا، کاهش قدرت خرید و حتی بلاتکلیفی سیاستی باعث شده که تعداد معاملات مسکن به حداقل برسد، اما رکود به معنای زیان برای برخی بنگاههای مسکن نبوده است، بلکه فرصتی برای سوءاستفاده را برای افراد فراهم ساخته است. بررسیها نشان میدهد که تعداد معاملات مسکن به کمترین اندازه خود رسیده و حتی کمتر کسی برای اجاره سر به بنگاههای املاک میزند این موضوع درحالی است که در گذشتههای نهچندان دور معاملات فراوان بود و بنگاهها از کمسیونهای دریافتی درآمد خوبی داشتند ولی امروز با کاهش معاملات، دلالی در بنگاههای املاک تبدیل به یک شغل پردرآمد شده است.
از سوی دیگر نکته اساسی اینجاست که با این شرایط تورمی دیگر مردم توان خرید خانه جدید یا جابهجایی خانه اجارهای را ندارند. بسیاری از اجارهنشینها با توجه به قیمت قراردادها و هزینههای جابهجایی ترجیح میدهند با کمی هزینه بیشتر در همان خانه پیشین بمانند. همچنین حداقل هزینه برای خرید یک خانه با متراژ حدوداً 35 متر در جنوبیترین نقطه تهران حدود یک و نیم الی دو میلیارد تومان است که در این شرایطی کمتر کسی توان مالی خرید خانه را دارد و در نتیجه این عوامل دست به دست هم میدهد که بنگاهها مشتری کمتری داشته باشند.
از سوی دیگر هزینه ساخت خانههای جدید نیز به شدت افزایش یافته، به همین دلیل شاهد آن هستیم که روند ساخت و ساز نیز به صورت قابل توجهی در کشور کاهشی شده است. افزایش هزینههای ساخت و ساز باعث میشود آرام آرام قیمت مسکن نیز روند صعودی داشته باشد؛ همین موضوع نیز باعث میشود قدرت خرید مسکن نیز به مرور کاهش یابد.
فرقی نمیکند که این روزها به سراغ بنگاههای املاک کدام منطقه از تهران برویم، از مرکز شهر گرفته تا محلات جنوبی و شمالی تقریباً یک تصویر مشابه دارند؛ صندلیهای خالی، فایلهای خاکگرفته و مشاورانی که بیش از آنکه فروشنده ملک باشند در نقش دلال هستند. در چنین فضایی خریدار و فروشنده در یک گرداب و حلقه نامشخص گیر کردهاند و هیچیک تکلیف خود را نمیدانند؛ چراکه خریدار نمیتواند به اطلاعات واقعی از ملک دسترسی داشته باشد و دلالان اغلب اطلاعات نادرست از ملک به خریدار میدهند و از سوی دیگر نیز فروشنده هم خبر ندارد که دلال چه تصویر و رویای نامشخصی از ملک برای خریدار ساخته است.
در این روزها به واسطه کسادی بازار مسکن، دلالان از هر روشی برای فروش و اجاره خانه استفاده میکنند. از گفتن متراژ غیرواقعی خانه تا مشتری قلابی برای بازارگرمی بیشتر خانه.
به جرأت میتوان گفت که در بسیاری از بنگاههای املاک قانون تبدیل به یک متن تزئینی شده و هر یک از بنگاهها صرفاً ادعا میکنند که عضو اتحادیه املاک هستند، اما در اصل از هیچیک از قوانین این اتحادیه به درستی پیروی نمیکنند و تنها در زبان و ادعا میگویند که اتحادیه املاک آنها را تایید میکنند و در زمان عقد قرارداد تنها به فکر سود و منفعت خود هستند.
مسئله اساسی اینجاست که اغلب بنگاهها مشاور املاک دارایی تاییدیه اتحادیه املاک، حق کمیسیون چندین برابری از خریداران و فروشندگان دریافت میکنند و هر یک عقیده دارند که این رقمهای دریافتی عرف و حق آنهاست. این موضوع درصورتی است که اتحادیه سقف حقالزحمهای را که پس از انجام معامله باید از سوی بنگاه دریافت شود مشخص کرده اما بنگاهها این موضوع را رعایت نمیکنند و هر یک براساس سلیقه شخصی عددی خاص را دریافت میکنند.
براساس قانون حق کمیسیون بنگاهها باید پس از عقد قرارداد از طرفین دریافت شود، اما درحال حاضر بسیاری از دلالان در ابتدا این حق کمیسیون خود را به صورت چندبرابری دریافت میکنند و پس از دریافت آن اجازه میدهند که خریدار و صاحبخانه یکدیگر را ملاقات کنند، درصورتی که این کار برخلاف قوانین اتحادیه املاک است که در ابتدا باید خریدار و فروشنده یا مالک و مستأجر یکدیگر را ملاقات کنند، سپس هزینه مدنظر براساس مبلغ خانه و درصد تعیینشده پرداخت شود.
بنگاه؛ دانشگاه برخی از دلالان
برخی از بنگاهها جایگاه خود را به عنوان بنگاه املاک از دست دادهاند و تبدیل به آموزشگاهی برای پرورش دلال شدهاند. البته در این بین بنگاههایی هستند که با رعایت قوانین اتحادیه املاک به درستی کار میکنند و مشکلی برای خریدار و فروشنده ایجاد نمیکنند، اما با افزایش دلالان، این بنگاهها نسبت به گذشته کمتر به چشم میآیند. در اصل این روزها برخی از بنگاهها کارکردی به عنوان بنگاه ندارند و در نقش دلال هستند. به بیان سادهتر چندین دلال در کنار یکدیگر حضور دارند و در تلاش هستند که با روشهای خاص خود املاک سپردهشده به آنان را به فروش برسانند یا اجاره دهند. اغلب این بنگاهها سرعت بالایی در فروش و اجاره املاک دارند و به واسطه همین موضوع سود بالاتری نیز کسب میکنند. به گفته برخی از دلالان ممکن است برخی از آنان در ماه درآمد میلیاردی نیز داشته باشند؛ این موضوع درحالی است که بنگاهداری در حالت معمول و عرف چنین سودی را در پی ندارد.
کارکردن در این بنگاههای املاک آموزشهای خاص خود را دارد و بسیاری از افراد پیش از ورود رسمی خود به این بنگاههای خاص باید دوره کارآموزی بگذرانند؛ چراکه کارکردن در این بنگاهها قواعد خاص خود را دارد و به راحتی نمیتوان در این بنگاهها کار کرد. به گفته دلالان برای کارکردن در بنگاههای معروف در ابتدا چند ماهی باید به عنوان تماشاگر در بنگاه نشست و پس از آن در نقش مشتری همان بنگاه، با یکی از دلالان برای بازدید خانهها همراه سایر مشتریان جهت بازارگرمی بیشتر سر زد و در نهایت پس از چند ماه آرام آرام اجازه فعالیت به افراد داده خواهد شد.
یکی از دلالان فعال در مناطق مرکزی تهران که خود را رضا معرفی میکند درباره این سازوکار و قاعده کار بنگاهها توضیح میدهد که «از همون روز اول که وارد بنگاه میشی، اولین چیزی که یاد میدن اینه که به هیچوجه مالک رو با خریدار یا حتی مستأجر روبهرو نکن. اگر قبل نوشتن قرارداد این کار رو بکنی صددرصد اخراجی و دیگه حتی توی بنگاههای اطراف هم به تو کارت نمیدن. البته این کار بخاطر این نیست که نظم بازار حفظ شه یا شرایط بازار مسکن خوب باشه، بلکه بخاطر حفظ منافع مشاوران املاک یا همون دلالهاست. مسئله اینجاست وقتی که خریدار و فروشنده به هم دسترسی نداشته باشند، بنگاهدار و مشاور تبدیل به مرجع اصلی گفتوگو میشن و اینجا همون جاییست که ما میتونیم سود کنیم؛ سود واقعی.»
«من لیسانس دارم و چندسالی کارمند بودم اما کی با کارمندی موفق شده که من بشم؟ کدوم کارمندی ماهی 50 تا 200 میلیون تومان درآمد داشته؟ ما کار زیادی نمیکنیم و فقط ملک رو معرفی میکنیم و خریدار رو راضی میکنیم، آخرش سود خوبی میبریم؛ در صورتی که کارمندی این شکلی نیست. نکته اینجاست که اگر بنگاهدار باشی میتونی تو ماه درآمد میلیاردی هم داشته باشی. مثلاً یک صاحبخونه میاد میگه من میخوام خونهم 3 میلیارد و 500 فروخته شه، ما بهش میگیم اگر بیشتر بفروشیم چقدر به ما سود میدی؟ بعضی که عجله دارند میگن هرچقدر بالاتر رفت مبلغ برای خودت و بعضیها هم درصد میدن، بستگی به آدمش داره دیگه. حالا ما اون خونه رو 3 میلیارد و 800 آگهی میکنیم و به مشتری میگیم صاحبخونه تخفیف نمیده و... آخرش 50 تا 70 میلیون تخفیف میدیم و خونه رو حدود 3 میلیارد 700 میفروشیم. این وسط حدود 200 میلیون تومان برای ما سود میمونه. حالا میرسیم به کمیسیون؛ چون برای خریدار تخفیف گرفتیم اون یه مبلغ بیشتر بهمون میده و چون برای فروشنده خونه رو گرون فروختیم اون یه عدد بیشتر میده که آخرش این میشه یک بازی دوسر سود.»
صحبتهای این فرد نشان میدهد که بنگاهداری معنای خود را از دست داده و بسیاری از بنگاهها تبدیل به مکانی برای پرورش دلال شدهاند. شاید دلالی شغل بدی نباشد و سودآور باشد، اما مسئله اینجاست که سود این شغل از جیب مردم تامین میشود و مردم به واسطه این سود زیان متحمل میشوند. البته به گفته بسیاری از افراد این روند در بنگاهها به افراد تازهکار آموزش داده میشود و هر بنگاه ترفند خود را دارد. در این بین بنگاههایی هستند که به درستی و طبق قوانین کار میکنند، اما بنگاههایی که با استفاده از روشهای خاص سود بالاتری میکنند بیشتر است.
تجربه تلخ خرید خانه
با این روند خرید خانه نیز به یک تجربه تلخ تبدیل شده است و حتی اگر فردی نقدینگی کافی را داشته باشد، بازهم خرید خانه برای آن کار راحتی نخواهد بود؛ چراکه گذشتن از سد دلالان کار سهلی نیست و دردسرهای بسیاری به همراه دارد.
محمد که طی ماههای اخیر به دنبال خرید خانه است درخصوص این دلالان میگوید: «بنگاهها خونهها را اغلب تو صفحات مجازی آگهی میکنند، مشکل اینجاست که یه خونه مشخص توسط چند بنگاه با چند قیمت متفاوت آگهی میشه و حدود 100 میلیون تومان با یکدیگر اختلاف قیمتی دارند. مالک یک قیمت مشخص برای خونه پیشنهاد میده، اما بنگاهها برای سود خودشون این قیمت را بالاتر به منِ خریدار میگن و من هم اجازه ندارم که صاحبخونه رو ببینم. من برای خرید به کلی از بنگاهها سر زدم؛ مشکلم این بود که بعد از پسند خونه بنگاهها کمیسیون خیلی بالاتری میخواستن. من یک خونه با قیمت سه میلیارد و 200 پسند کردم و بنگاه اعلام کرد که باید 100 میلیون کمیسیون پرداخت کنم که 50 میلیون برای من و 50 میلیون برای فروشنده بود و در نهایت این 50 میلیون اضافه از مبلغ کل خونه کم میشد. حالا مشکل اساسی اینجا بود که من هنوز صاحبخونه رو ندیده بودم و باید 100 میلیون پرداخت میکردم تا اجازه میدادن صاحبخونه رو ببینم. موضوع جالب دیگه اینکه صاحب بنگاه شماره حساب همسرش رو برای ما فرستاده بود و تاکید داشت زودتر پول رو به حساب همسرش واریز کنیم. وقتی میگفتیم شماره حساب خودت رو بده یا یا دستگاه کارتخوان بنگاه بکش، هزار تا دلیل میآورد که پول به حساب خودش واریز نشه.»
الهه نیز مشکلات بسیاری برای خرید خانه داشت و در این باره گفت: «باتوجه به بودجهام قصد داشتم خونه حدوداً 35 تا 40 متری بخرم و یک خونه 38 متری پسند کردم، اما قیمت بالایی داشت. وقتی از صاحبخونه پرسیدم چرا این قیمت گذاشتند، گفتند که املاک این قیمت را تعیین کرده و املاک هم گفت صاحبخونه این قیمت را تعیین کرده. درنهایت بنگاه اعلام کرد که خونههای متراژ پایین به صورت متری تعیین قیمت نمیشه و صاحبخونه و بنگاه خودشون قیمت رو تعیین میکنند. یعنی متراژ خونه تاثیری روی قیمت نداره و ممکنه یک خونه 38 متری با یک خونه 45 متری یک قیمت باشه.»
علی هم مشکلات خریدش را این طور توضیح داد: «برای خریدن خونه به سراغ کلی بنگاه رفتم و یک بنگاه اعلام کرد که یک خونه خیلی ارزون داریم قیمت واقعی خونه حدود سه میلیارد بود، اما حدود یک میلیارد قیمت گذاشته بودن، چون سند رسمی نداشت. بنگاه به ما گفت؛ یک میلیارد تومان میدید و 200 میلیون تومان هم خرج داره تا سند بگیرید البته این مشاور املاک میگفت من مشاور حقوقیام و خونه هیچ مشکلی نداره و فقط باید حوصله داشته باشید برید دنبال سند. خب چطور یک مشاور املاک بنگاهی میتونه مشاور خرید خونه و مشاور حقوقی باهم باشه؟»
مریم یکی دیگر از افرادی که به دنبال خرید خانه است درباره این موضوع گفت: «اغلب بنگاهیها به هر روشی شده میخوان حداقل 200 تا 300 میلیون پول از آدم بگیرن تا مجبور بشی اونجا معامله کنی. داستان اینجاست که یک خونه رو نشون میدن و شما اون خونه رو پسند میکنی، بعدش میگن که این خونه مشتری داره و داره معامله میشه اگر میخوای برای تو معامله بشه خیلی زود 200 میلیون تومان واریز کن، با صحبتهاشون جوری وسوسه میشی که مجبور میشی اون 200 میلیون رو واریز کنی و بعدش متوجه میشی اون خونه هزار تا مشکل داره و اونو نمیخوای. بنگاهی هم با کمال میل میگه مشکلی نداره پولت دست ماست و برات خونه جدید پیدا میکنیم. پول من سه ماه تو حساب این آدم خوابید و اخرش با همون بنگاه معامله کردم. الان فکر میکنم شاید اگر عجله نمیکردم خونه بهتر و ارزونتر پیدا میکردم و پولم تو حسابم خودم مونده بود و سود میکردم.»
