در روزهایی که تابلوهای صرافی و نمودارهای طلا در کانون توجه عمومی قرار گرفتهاند، یک جابجایی خاموش اما بزرگ در لایههای عمیق سرمایهگذاری کشور در حال رخ دادن است. تحلیلگران اقتصادی معتقدند «فاصله زمانی» (Time Lag) بین جهش ارز و تطبیق قیمت مسکن، آخرین فرصت طلایی سال ۱۴۰۴ برای تبدیل داراییهای پرریسک به سرمایه ملکی پایدار است.
از موج افزایش قیمت مسکن جا نمانیم
پاییز ۱۴۰۴ را شاید بتوان یکی از پرنوسانترین فصول اقتصادی چند سال اخیر نامید. اگر این روزها نگاهی به فضای مجازی یا گفتگوهای روزمره بیندازید، همه جا صحبت از شکستن سقفهای قیمتی طلا و دلار است. ترس از جا ماندن (FOMO) باعث شده تا بخش بزرگی از نقدینگی سرگردان جامعه، هیجانزده به سمت بازارهایی برود که اگرچه نقدشوندگی بالایی دارند، اما تاریخ اقتصاد ایران نشان داده است که به همان سرعتِ صعود، مستعد اصلاح و ریزشهای ناگهانی نیز هستند.
اما در سمت دیگر این هیاهو، سرمایهگذاران حرفهای و صاحبان کسبوکارهای کلان، استراتژی متفاوتی را در پیش گرفتهاند. آنها به خوبی میدانند که بازار مسکن و املاک، برخلاف طلا و ارز، بازاری «سنگین» و با اینرسی بالاست. وقتی دلار ۲۰ درصد گران میشود، ملک بلافاصله گران نمیشود؛ بلکه با یک تاخیر چند هفتهای یا چند ماهه، خود را با تورم جدید تطبیق میدهد.
این «گپ زمانی» دقیقاً همان نقطهای است که در ادبیات سرمایهگذاری به آن «فرصت آربیتراژ تورمی» میگویند. یعنی شما میتوانید امروز با دلاری که ارزشش بالا رفته، ملکی را بخرید که هنوز برچسب قیمتیاش مربوط به دلارِ ارزانترِ ماه قبل است. به زبان سادهتر: شما در حال خرید دارایی واقعی با تخفیفی پنهان هستید که اکثر مردم از آن غافلاند.
در این میان، هلدینگ سرمایهگذاری ماریاتملیک به عنوان یکی از مراجع تخصصی در حوزه املاک لوکس شمال کشور، گزارش میدهد که حجم تقاضا برای تهاتر داراییهای ارزی و طلا با پروژههای خاص در نوار ساحلی مازندران، در همین روزهای پایانی آذرماه رشدی معنادار داشته است. اما چرا شمال؟ و چرا الان؟
خرید ملک با دلارِ قدیم؛ فرمول برندگان بازار
اگر به چرخه اقتصاد مسکن در دو دهه اخیر نگاه کنیم، یک الگوی تکرارشونده را میبینیم: شوک ارزی، سکوت بازار مسکن، و سپس جهش ناگهانی قیمت ملک برای جبران هزینههای ساخت. در حال حاضر، ما دقیقاً در مرحله «سکوت قبل از جهش» هستیم.
هزینههای ساختوساز (فولاد، سیمان، تاسیسات) همبستگی مستقیمی با نرخ ارز دارند. وقتی دلار بالا میرود، هزینه تمامشدهی هر متر مربع بنا برای سازنده افزایش مییابد. اما نکته کلیدی اینجاست: سازندگان معتبر و پروژههای بزرگ، معمولاً قیمتهای خود را لحظهای تغییر نمیدهند. این یعنی شما امروز میتوانید وارد قراردادی شوید که مبنای محاسبات آن، هزینههای ساختِ قبل از گرانیهای اخیر است.
به بیان دیگر، خرید ملک در این بازه زمانی، حکم «فریز کردن قیمت» را دارد. در حالی که ارزش پول نقد در بانک آب میشود و نوسانگیری در بازار طلا ریسک حبابی شدن دارد، تبدیل دارایی به «متراژ ساختمانی»، امنترین سپر دفاعی در برابر تورم سال آینده است. اما سوال مهمتر این است: کدام ملک؟ آیا آپارتمانهای تهران که به سقف قیمتی خود رسیدهاند، پتانسیل رشد دارند؟ یا باید به دنبال بازارهای بکرتر بود؟
