پنجره واحد؛ گذرگاه ملی اعتماد در بازار مسکن

خبرگزاری تسنیم، سال‌هاست در ایران معاملات ملکی با یک پارادوکس بزرگ زندگی می‌کند: از یک‌سو پرونده‌های قضایی پر از دعاوی مالکیت، خلع ید، الزام به تنظیم سند و فروش مال غیر است؛ از سوی دیگر، بخش عمده‌ای از مبادلات زمین و ساختمان هنوز در سایه اسناد عادی و قولنامه‌های دست‌نویس انجام می‌شود. قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» دقیقاً برای پایان دادن به همین وضعیت تصویب شده؛ اما تجربه نشان داده هر قانون بزرگی اگر به زیرساخت دیجیتال و هماهنگی بین‌دستگاهی تبدیل نشود، در حد بیانیه باقی می‌ماند.

ناصر عتباتی، رئیس‌کل دادگستری استان تهران، در وبیناری با معاون اول قوه قضاییه، دست روی نقطه‌ای گذاشته که اگر درست کار کند، می‌تواند سرنوشت اجرای این قانون را تغییر دهد: «حلقه مفقوده ارتباط میان سازمان‌ها» و ضرورت طراحی یک «پنجره واحد» برای اتصال برخط متقاضی، شهرداری، نظام‌مهندسی، سازمان امور مالیاتی، تأمین اجتماعی و ثبت‌اسناد. این کانون توجه، نه یک شعار، بلکه کلید عملیاتی کردن قانونی است که قرار است عصر اسناد عادی و قولنامه‌های پرابهام را به سرآورد.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، که در 6 آذر 1401 تصویب و در 26 اردیبهشت 1403 تأیید مصلحت شد، از 3 تیر 1403 لازم‌الاجراست. با راه‌اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» (ساغر) از اول خرداد 1405، ثبت رسمی بسیاری از معاملات و اعمال حقوقی مربوط به املاک، یک سال بعد، یعنی از خرداد 1406، الزامی خواهد شد. از آن تاریخ، انتقال مالکیت ملک، ایجاد حق انتفاع بیش از دو سال، ایجاد حق ارتفاق، وقف ملک، رهن ملک، اجاره به‌شرط تملیک، پیش‌فروش ساختمان و تعهد به انجام هر یک از این معاملات باید در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» ثبت شوند در این صورت دعاوی مربوط به آن‌ها در مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل‌رسیدگی نخواهد بود. همچنین، دستگاه‌های اجرایی نیز اسناد ثبت‌نشده را نمی‌پذیرند.

اما پرسش اینجاست: چرا باوجود چنین ضمانت‌اجرای سختی، هنوز نگرانی از بلاتکلیفی معاملات قدیمی و جدید وجود دارد؟ پاسخ در همان جمله عتباتی نهفته است: «انجام برخی امور به‌صورت دستی» و نبود یک مسیر یکپارچه برای استعلام، پرداخت و ثبت نهایی. تا زمانی که برخی از اسناد در سامانه‌های جداگانه و با ورود دستی جابه‌جا شوند، خطا، تأخیر و فساد اداری ادامه خواهد داشت.

عتباتی راه‌حل را شفاف گفته است: طراحی و اجرای «پنجره واحد» برای اتصال برخط متقاضی به شهرداری، نظام‌مهندسی، امور مالیاتی، تأمین اجتماعی و ثبت‌اسناد. این یعنی خریدار فقط یک نقطه ورود داشته باشد؛ بارگذاری مدارک، پرداخت‌ها، استعلام‌ها و پیگیری وضعیت در همان پنجره انجام شود.

اگر این نقشه راه عملیاتی شود، نتایج ملموس خواهد بود: سرعت و قطعیت معامله بالا می‌رود؛ ریسک کلاهبرداری و معارض‌خوانی کم می‌شود؛ هزینه مبادله شفاف می‌شود و مهم‌تر از همه، امنیت روانی شهروند تأمین می‌شود؛ چون «فقط شخصی مالک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت، ملک به نام او ثبت‌شده یا از مالک رسمی به ارث برده». در چنین وضعیتی، پرونده‌های طولانی اثبات مالکیت، خلعید و الزام به تنظیم سند، به حداقل می‌رسد و بازار مسکن از سایه ابهام خارج می‌شود.

اما اگر این پیشنهاد در حد بیانیه بماند چه؟ آنگاه قانون بزرگ، به مجموعه‌ای از مهلت‌ها، جریمه‌ها و بخشنامه‌ها تقلیل می‌یابد که شهروند عادی را سردرگم و دلال حرفه‌ای را به یافتن روزنه‌های جدید ترغیب می‌کند. تجربه کشورهای دیگر نشان داده هرگاه ثبت املاک دیجیتال و یکپارچه‌شده، هم کلاهبرداری کاهش‌یافته و هم سرمایه‌گذاری در مسکن رونق گرفته است و هرگاه ثبت در جزیره‌های جداگانه مانده، پرونده‌های قضایی انباشته و اعتماد عمومی آسیب دیده است.

ازاین‌رو، پیشنهاد عتباتی را نباید فقط یک گزارش داخلی دانست؛ این پیشنهاد، نقطه عزیمت یک پروژه ملی است که قوه قضاییه، سازمان ثبت، شهرداری‌ها و وزارتخانه‌های مرتبط باید آن را با زمان‌بندی دقیق، شاخص‌های عملکرد شفاف و پاسخگویی عمومی پیش ببرند. اگر این اتفاق بیفتد، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از یک متن حقوقی به یک زیرساخت اعتماد عمومی تبدیل می‌شود که هم جلوی کلاهبرداری را می‌گیرد و هم سرعت و شفافیت بازار مسکن را بالا می‌برد و اگر نیفتد، همان داستان تکراری خواهد بود: قانونی بزرگ، اجرایی ناقص، و شهروندی که باز هم میان قولنامه و سند رسمی سرگردان می‌ماند.

کلام آخر اینکه رئیس جدید دادگستری استان تهران به‌درستی تأکید کرده که اجرای صددرصدی این قانون، مسیر ایجاد امنیت روانی و کاهش تخلفات در حوزه املاک است؛ اما این اجرا بدون «پنجره واحد» و حذف فرآیندهای دستی، در حد بیانیه باقی می‌ماند. اگر قوه قضاییه، سازمان ثبت، شهرداری‌ها و وزارتخانه‌های مرتبط، این پیشنهاد را به یک پروژه ملیِ زمان‌بندی‌شده تبدیل کنند، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از یک متن حقوقی به یک زیرساخت اعتماد عمومی تبدیل می‌شود که هم جلوی کلاهبرداری را می‌گیرد و هم سرعت و شفافیت بازار مسکن را بالا می‌برد.

امیرعلی یزدانی روزنامه‌نگار و تحلیل‌گر اقتصادی