ایده توکن‌سازی زمین‌های دولتی روی میز/تنها 179 ملک تاکنون مولدسازی شد

به گزارش  خبرگزاری تسنیم، فرآیند تعیین‌تکلیف املاک دولتی در حالی وارد مرحله اجرایی تازه‌ای شده است که بر اساس آخرین آمار، 3 هزار و 71 ملک و پلاک ثبتی در چارچوب برنامه مولدسازی شناسایی شده و ارزش تقریبی این دارایی‌ها به 386 هزار میلیارد تومان می‌رسد؛ با این حال، فاصله قابل توجه میان «شناسایی» دارایی‌ها و «مولدسازی» واقعی آنها همچنان یکی از چالش‌های اصلی این سیاست محسوب می‌شود.

 رئیس هیأت‌مدیره و مدیرعامل سازمان جمع‌آوری و فروش اموال تملیکی، با اشاره به روند جدید تعیین‌تکلیف املاک دولتی اعلام کرده است که دستگاه‌های دولتی می‌توانند برای املاک خود کارگزار معرفی کنند و شرکت‌های خصوصی نیز امکان ورود به فرآیند تأمین مالی و فروش این دارایی‌ها را خواهند داشت.

بر اساس این سازوکار، دستگاه‌های دولتی برای تعیین‌تکلیف املاک خود فرصت شش‌ماهه خواهند داشت و در صورتی که دستگاهی نتواند در این مدت ملک خود را به فروش برساند، وزارت امور اقتصادی و دارایی در فرآیند تعیین‌تکلیف آن ورود خواهد کرد.

3 هزار و 71 ملک در فهرست مولدسازی

بر اساس آخرین آمار اعلام‌شده، تاکنون 3 هزار و 71 ملک و پلاک ثبتی در چارچوب برنامه مولدسازی شناسایی شده که ارزش تقریبی آنها 386 هزار میلیارد تومان برآورد شده است.

البته قرار گرفتن یک ملک در فهرست دارایی‌های شناسایی‌شده به معنای فروش یا حتی آماده بودن آن برای واگذاری نیست. این دارایی‌ها باید پس از شناسایی، مراحل کارشناسی، تعیین وضعیت حقوقی، ارزش‌گذاری، تصویب قیمت و در نهایت انتخاب روش مناسب برای واگذاری یا بهره‌برداری را طی کنند.

از همین رو، فاصله میان تعداد املاک شناسایی‌شده و دارایی‌هایی که عملاً به منابع مالی یا پروژه اقتصادی تبدیل شده‌اند، اهمیت زیادی در ارزیابی عملکرد مولدسازی دارد.

تنها 179 ملک تاکنون مولدسازی شده است

از مجموع املاک شناسایی‌شده، 841 ملک با ارزش تقریبی 120 هزار میلیارد تومان در مراحل تعیین‌تکلیف، ارزش‌گذاری و تصویب قیمت قرار گرفته‌اند.

در مقابل، طبق اعلام سازمان جمع‌آوری و فروش اموال تملیکی، تاکنون 179 ملک به ارزش تقریبی 38 هزار میلیارد تومان مولدسازی شده است. در این فرآیند روش‌هایی از جمله تهاتر، واگذاری و معاوضه مورد استفاده قرار گرفته است.

به این ترتیب، آمارها نشان می‌دهد بخش قابل توجهی از دارایی‌های شناسایی‌شده هنوز در مراحل مقدماتی یا میانی فرآیند قرار دارند و تبدیل شناسایی دارایی به ارزش اقتصادی بالفعل، همچنان مهم‌ترین مرحله پیش‌روی سیاست مولدسازی است.

مولدسازی الزاماً به معنای فروش ملک نیست

یکی از نکات مهم در مرحله جدید اجرای این سیاست، تغییر نگاه از «فروش دارایی» به «ایجاد ارزش اقتصادی از دارایی» است.

تمام املاک دولتی الزاماً بهترین گزینه برای فروش نقدی نیستند. برخی زمین‌ها و املاک ممکن است در صورت مشارکت با بخش خصوصی، تأمین مالی، توسعه پروژه، بهره‌برداری اقتصادی یا استفاده از ابزارهای بازار سرمایه، ارزش بیشتری نسبت به فروش مستقیم ایجاد کنند.

از این منظر، مسئله اصلی دیگر صرفاً تعداد املاک فروخته‌شده نیست، بلکه انتخاب بهترین روش برای هر دارایی است؛ به نحوی که دارایی راکد دولتی بتواند به یک منبع مالی یا اقتصادی فعال تبدیل شود.

استفاده از ظرفیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری، ابزارهای تأمین مالی، تهاتر، مشارکت با بخش خصوصی و سایر روش‌های مالی می‌تواند در کنار فروش مستقیم، به عنوان گزینه‌هایی برای تعیین‌تکلیف این دارایی‌ها مورد استفاده قرار گیرد.

ایده توکن‌سازی زمین‌های دولتی روی میز

در همین راستا، سیدعلی مدنی‌زاده، وزیر امور اقتصادی و دارایی، پیش‌تر درباره استفاده از ظرفیت بازار سرمایه برای مولدسازی زمین‌های متعلق به دولت و سایر نهادها، ایده توکن‌سازی دارایی‌های ملکی را مطرح کرده بود.

بر اساس این ایده، یک زمین یا دارایی ملکی می‌تواند به تعداد مشخصی توکن تبدیل شود و این توکن‌ها در بازار سرمایه در اختیار سرمایه‌گذاران و نهادهای مالی قرار گیرند. در این مدل، به جای فروش یکباره کل دارایی، امکان مشارکت سرمایه‌گذاران در ارزش و منافع اقتصادی ناشی از آن دارایی فراهم می‌شود.

اجرای چنین مدل‌هایی می‌تواند مفهوم مولدسازی را از فروش یکباره دارایی به سمت فعال‌سازی ارزش اقتصادی آن سوق دهد؛ موضوعی که در صورت ایجاد زیرساخت‌های حقوقی و مالی لازم، ظرفیت استفاده از دارایی‌های بزرگ و کم‌تحرک دولت برای تأمین مالی را افزایش خواهد داد.

مقصد منابع مولدسازی؛ پروژه‌های نیمه‌تمام

هدف نهایی مولدسازی نیز صرفاً کاهش حجم املاک و دارایی‌های دولت نیست. یکی از مهم‌ترین کارکردهای این سیاست، تبدیل دارایی‌های کم‌بازده یا راکد به منابعی برای تأمین مالی پروژه‌های عمرانی و زیرساختی است.

در این مدل، ملکی که برای دولت بازده اقتصادی مستقیمی ایجاد نمی‌کند، می‌تواند از طریق فروش، تهاتر، مشارکت یا سایر روش‌های مولدسازی به منابع مالی تبدیل شود و این منابع در پروژه‌هایی به کار گرفته شوند که تکمیل آنها ظرفیت جدیدی برای اقتصاد ایجاد می‌کند.

بنابراین، کارآمدی سیاست مولدسازی را باید در زنجیره‌ای از «دارایی راکد، ارزش‌آفرینی، تأمین مالی و ایجاد ظرفیت جدید اقتصادی» ارزیابی کرد.

مهلت شش‌ماهه تعیین‌شده برای دستگاه‌های دولتی می‌تواند یکی از نقاط مهم در اجرای این سیاست باشد؛ چرا که یکی از مشکلات قدیمی در حوزه مدیریت دارایی‌های عمومی، فاصله طولانی میان شناسایی یک دارایی و اقدام عملی برای تعیین‌تکلیف آن بوده است.

اکنون دستگاه‌ها علاوه بر امکان استفاده از کارگزاران و ظرفیت شرکت‌های خصوصی، با یک بازه زمانی مشخص برای تعیین‌تکلیف املاک خود مواجه هستند. ورود وزارت امور اقتصادی و دارایی پس از پایان این مهلت نیز می‌تواند به معنای افزایش نقش سیاست‌گذار در دارایی‌هایی باشد که دستگاه‌های مالک نتوانسته‌اند برای آنها راهکار اجرایی پیدا کنند.

در مجموع، آمار 3 هزار و 71 ملک شناسایی‌شده به ارزش حدود 386 هزار میلیارد تومان نشان می‌دهد دولت با حجم قابل توجهی از دارایی‌های ملکی مواجه است؛ اما موفقیت مولدسازی نه با تعداد املاک شناسایی‌شده، بلکه با میزان دارایی‌هایی سنجیده خواهد شد که در نهایت به منابع مالی، سرمایه‌گذاری و پروژه‌های اقتصادی تبدیل می‌شوند.

به این ترتیب، مهلت شش‌ماهه جدید را می‌توان تلاشی برای عبور از مرحله شناسایی و ارزش‌گذاری دارایی‌ها به سمت تعیین‌تکلیف عملی آنها دانست؛ مرحله‌ای که در آن انتخاب روش مناسب برای هر ملک، استفاده از ظرفیت بخش خصوصی و بازار سرمایه و هدایت منابع آزادشده به سمت فعالیت‌های مولد، اهمیت بیشتری از فروش صرف دارایی‌ها خواهد داشت.