مالیات ساخت‌وفروش مسکن در انتظار فرمول جدید؛ ماده 77 تغییر می‌کند؟

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، اواسط مهرماه امسال فرشید پورحاجت دبیرکل کانون سراسری انبوه‌سازان از تصویب پیشنهاد تعیین مالیات مقطوع برای ساخت‌وفروش مسکن در کارگروه رفع موانع تولید مسکن خبر داد. ( لینک خبر )

نحوه محاسبه مالیات این بخش طی سال‌های اخیر با چالش‌های حقوقی و اختلاف نظر میان فعالان ساختمانی و سازمان امور مالیاتی همراه بوده است. موضوعی که با ابطال مقررات و بخشنامه‌های مرتبط با ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم در دیوان عدالت اداری، ضرورت بازنگری در سازوکار محاسبه این مالیات را بیش از گذشته مطرح کرده است. مطابق  ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی‌ ناشی از ساخت و فروش ساختمان مشمول مقررات مالیات بر درآمد است.

همچنین طبق تبصره یک این ماده، نخستین نقل‌ و انتقال ساختمان‌های مشمول علاوه بر مالیات نقل‌وانتقال قطعی، مشمول پرداخت مالیات علی‌الحساب به نرخ 10 درصد به مأخذ ارزش معاملاتی ملک است و مالیات قطعی پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.

با این حال یکی از اختلافات اصلی در اجرای این ماده به نحوه محاسبه هزینه زمین و تعیین درآمد مشمول مالیات سازندگان بازمی‌گشت. در همین رابطه هیئت عمومی دیوان عدالت اداری اوایل مهرماه سال 1403 ماده 12 آیین‌نامه اجرایی ماده 77 را ابطال کرد.

بر اساس ماده ابطال ‌شده ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک که مطابق مقررات ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می‌شد یا قیمت خرید عرصه، هرکدام بیشتر بود، در محاسبه درآمد مشمول مالیات منظور می‌شد. هیئت عمومی دیوان این شیوه را مغایر قانون دانست و تأکید کرد که تعیین هزینه قابل قبول باید با رعایت مبانی قانونی و حقوق فعالان اقتصادی حوزه ساخت مسکن انجام شود.

اما این رأی به معنای پایان اختلافات مالیاتی در حوزه ساخت‌وساز نبود، چراکه سازمان امور مالیاتی در ادامه، بخشنامه‌ای درباره نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش ساختمان صادر کرد که بند 3 آن نیز اوایل تیرماه سال قبل از سوی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ابطال شد.

استدلال دیوان در این پرونده آن بود که بخشنامه سازمان امور مالیاتی، مفاد رأی قبلی هیئت عمومی را رعایت نکرده و همان مبنایی را دنبال می‌کند که پیش‌تر غیرقانونی تشخیص داده شده بود. به این ترتیب نحوه محاسبه مالیات ساخت‌وفروش همچنان نیازمند تعیین سازوکاری منطبق با قانون و آرای دیوان باقی ماند.

پیشنهاد مالیات مقطوع روی میز اجرا

در چنین شرایطی موضوع تغییر شیوه محاسبه مالیات ساخت‌وفروش بار دیگر در کارگروه رفع موانع تولید مسکن مطرح شده است.  فرشید پورحاجت، دبیرکل کانون سراسری انبوه‌سازان 16 مهرماه امسال با اشاره به برگزاری دومین جلسه این کارگروه اعلام کرد پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای تعیین مالیات ساخت‌وفروش به‌صورت مقطوع و بر مبنای ارزش معاملاتی در این نشست مطرح و تصویب شده است.

به گفته وی، وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی باید موضوع را از مراجع ذی‌ربط پیگیری کنند تا سازوکار مالیات مقطوع ساخت‌وفروش به مرحله اجرا برسد.

ابهام در فرمول جدید؛ مالیات بر ارزش ملک یا درآمد سازنده؟

مهم‌ترین مسئله در تغییر شیوه محاسبه مالیات ساخت‌ و فروش مسکن، روشن شدن نسبت فرمول جدید با مبنای مالیات بر درآمد است. در شرایطی که ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمان را مشمول مالیات بر درآمد می‌داند، تعیین مالیات مقطوع بر مبنای ارزش معاملاتی این پرسش را ایجاد می‌کند که قرار است چه تغییری در نحوه محاسبه مالیات نهایی ایجاد شود.

اگر مبنای محاسبه درصدی از ارزش معاملاتی ملک باشد باید مشخص شود این مبلغ چگونه با هزینه‌های واقعی ساخت، قیمت زمین، هزینه تأمین مالی و سایر مخارج قابل قبول سازنده ارتباط پیدا می‌کند. همچنین باید روشن شود آیا فرمول جدید برای همه پروژه‌ها و سازندگان با شرایط یکسان اعمال خواهد شد یا متغیرهایی مانند نوع کاربری، موقعیت ملک، متراژ و زمان ساخت در آن تأثیرگذار خواهند بود.

از سوی دیگر ارزش معاملاتی املاک که مطابق ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود، لزوماً با قیمت روز معاملات بازار یکسان نیست. بنابراین نحوه استفاده از این ارزش در محاسبه مالیات ساخت‌وفروش و تعیین نرخ یا ضریب مربوط به آن، از جمله جزئیاتی است که باید در سازوکار نهایی مشخص شود.

موضوع دیگر تعیین تکلیف پرونده‌های مالیاتی در جریان است. با توجه به آرای دیوان عدالت اداری درباره ماده 12 آیین‌نامه اجرایی و بخشنامه سازمان امور مالیاتی، لازم است مشخص شود مقررات جدید چه زمانی اجرایی خواهد شد و پرونده‌هایی که در مراحل حسابرسی، اعتراض یا دادرسی مالیاتی قرار دارند مطابق کدام ضوابط رسیدگی خواهند شد.

سازندگان به دنبال پیش‌بینی‌پذیر شدن هزینه مالیات

برای فعالان ساختمان مسئله مالیات تنها به میزان پرداختی محدود نمی‌شود، بلکه نحوه محاسبه و زمان مشخص شدن رقم نهایی نیز در تصمیم‌گیری برای آغاز یا ادامه پروژه اهمیت دارد. تغییر مبانی محاسبه در جریان اجرای پروژه می‌تواند بر برآورد هزینه‌ها و محاسبات اقتصادی سازندگان اثر بگذارد.

در شرایطی که هزینه زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد و تأمین مالی سهم قابل توجهی در هزینه تمام‌شده مسکن دارند، مشخص نبودن رقم نهایی مالیات نیز می‌تواند بر محاسبات اقتصادی پروژه اثرگذار باشد. از این رو تعیین یک فرمول شفاف و قابل پیش‌بینی در کنار رعایت حقوق قانونی دولت و مؤدیان از مطالبات اصلی بخش خصوصی در این حوزه به شمار می‌رود.

اکنون با تصویب پیشنهاد مالیات مقطوع در کارگروه رفع موانع تولید مسکن، توپ در زمین دستگاه‌های مسئول قرار گرفته است. سازمان امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی باید مشخص کنند فرمول جدید بر چه مبنایی تدوین می‌شود، چه نسبتی با ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم و آرای دیوان عدالت اداری دارد و از چه زمانی قابلیت اجرا خواهد داشت.

تا زمانی که این جزئیات مشخص و مقررات مربوط ابلاغ نشود، نمی‌توان از تغییر قطعی شیوه محاسبه مالیات ساخت‌وفروش سخن گفت؛ موضوعی که تعیین تکلیف آن می‌تواند یکی از موانع مالیاتی مورد اشاره سازندگان را برطرف کند.

دبیرکل کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به مقطوع شدن مالیات ساخت و فروش مسکن گفته بود: اگر قرار است تولید مسکن افزایش پیدا کند، باید هزینه و زمان تولید کاهش یابد، فرآیندهای زائد حذف شود و برای سرمایه‌گذاران و تولیدکنندگان، ثبات و پیش‌بینی‌پذیری ایجاد شود.

پورحاجت افزود: بخش خصوصی آمادگی دارد مسائل و راهکارهای اجرایی خود را در کنار دولت قرار دهد و انتظار می‌رود خروجی این کارگروه، تصمیماتی باشد که مستقیماً در مسیر تسهیل تولید و افزایش عرضه مسکن اثرگذار باشد.